こんにちは！やすＰです！
今回は、住宅ローンの選び方についてお話します！
こんな人に読んでほしい。
・これから家づくりをしようと考えている人
・住宅ローンのこと、実はよくわかっていません、という人
住宅を取得する際、頭を悩ませることの一つが「住宅ローン」です。さまざまな住宅ローン商品が各金融機関から出ているため、「どれがいいのか」「自分に合っているものは何か」と迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンの選び方で大切な5つのポイントについて解説します。安心して返済できるよう、賢く住宅ローン選びをしましょう!(^^)!
金利タイプで比較
住宅ローン選びをする際に、一番と言っていいほど重要になってくるのが金利タイプでしょう！！同じ金融機関の住宅ローンでも、金利タイプによって、適用される金利も、将来の金利に対する影響度も異なり、総返済額も大きく変わります。
住宅ローンの金利タイプには、全期間固定金利型、固定金利選択型、そして変動金利型の3タイプがあります。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借入時の金利が返済開始から終了まで固定されているタイプです。
メリット
・毎回返済額や総返済額が固定されるので、金利上昇期にも安心できること
・将来の返済内容が確定しているので、ライフプランが立てやすく、家計管理がしやすいこと
デメリット
一般的に変動金利タイプより金利が高めに設定されているため、金利が下がったときの恩恵が受けられないということ
変動金利型
変動金利型は、返済の途中でも市場金利に合わせて金利が変動するタイプです。半年ごとに金利が見直されますが、返済額が変わるのは5年ごとで、かつ改定後の返済額が従前の1.25倍以内というルールを設けています。すぐに返済額が変わるわけではありません。
メリット
一般的に固定金利よりも金利が低く設定されていることに加え、借入後に市場金利が低下すれば返済額が下がるということ
デメリット
市場金利が上昇すれば返済額が増加してしまうこと
金利変動リスクはあるものの、金利を低くしたい方に向いている金利タイプといえるでしょう。
（ちなみに我が家もこの変動金利型を選択しました！）
固定金利期間選択型
固定金利選択型は、借り入れ当初から2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間中の金利が固定されるタイプです。
メリット
・固定金利期間が短いほど当初の金利が低いこと
・固定金利期間終了後は、変動金利型や、再度、固定金利選択型を選ぶことができ、その時点の金利で、その後の毎回の返済額が再計算されること
デメリット
金利変動幅や返済額について上限などは設定されていないため、大幅に金利が上昇すれば、返済額が膨らんでしまうこと
借入先・住宅ローンの種類で比較
住宅ローンは全期間固定型の「フラット35」、民間金融機関による「民間ローン」、財形貯蓄をしている人対象の「財形融資」などがあります。
公的ローン
公的ローンは、公的機関が融資する住宅ローンで、財形住宅融資や自治体融資などの種類があります。財形融資は、財形制度のある企業に勤務していて、財形貯蓄をしている人が利用できる融資です。
自治体融資は、全国の都道府県、市町村などの地方自治体が行う融資です。自治体によって融資内容や融資の条件などが異なります。また、すべての自治体が行っているわけではありません。
民間ローン
民間ローンは、民間の金融機関が提供している住宅ローンです。審査基準や金利、サービスが金融機関ごとに異なるため、自分に合った条件の住宅ローンを見つけやすいというメリットがあります。ほとんどの金融機関では、万が一の際に住宅ローンの返済を肩代わりしてくれる団信（団体信用生命保険）への加入が必須です。
また、民間ローンは、住宅を販売する不動産会社と金融機関が提携した「提携ローン」とそれ以外の「非提携ローン」に分けられます。提携ローンを利用するメリットは通常のローンよりも審査期間が短く、手続きがスムーズになることです。
ここからは、銀行の種類ごとの特徴について解説します。
・メガバンク
主にみずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の4つの金融機関の総称で規模が大きく全国に支店網を持っているのが特徴です。住宅ローン審査のスピードが速く、地方金融機関に比べると、金利はやや低めな反面、審査基準が厳しい傾向があります。
・地方銀行
都市銀行に比べると、資金力は豊富ではありませんが、少し難しい住宅ローン案件でも柔軟に対応してくれるのが地方金融機関の特徴です。住宅ローンの金利は少し高めですが、審査は都市銀行よりも通りやすい傾向があります。
・ネット銀行
ネット銀行は店舗を持たず、人件費や家賃を低コストで運営できるため、住宅ローン金利は最も低い金利で提供しているのが特徴です。パソコンやスマホで手続きを完結することが可能で、必要書類もインターネット上で手軽にやり取りが行えます。ネット銀行は、書類だけで審査を行うため、審査が画一的で融通が利かない傾向がありますが、勤続年や、雇用形態、年収の条件が比較的緩和されています。
しかし、ネット銀行の審査は対面での相談がないため柔軟性に乏しく、やや厳しめです。また、審査期間が長引くケースもあり、この点もデメリットといえます。
・住宅金融支援機構(フラット35)
民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンのことで、全期間全期間固定型の住宅ローンです。収入要件と物件基準さえ満たしていれば利用が可能で、雇用形態や勤続年数が問われず、比較的審査基準が緩く、団体信用生命保険(団信)の加入が任意となっています。持病があり団信に加入できない人でも、住宅ローンを利用することが可能です。
住宅ローン審査に不安がある人や団信に加入できない人、変動金利のリスクを避けたい人に向いている住宅ローンといえるでしょう。
返済方法で比較
住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方式があります。返済方法を考える際、総返済額が抑えられるいう理由で「元金均等返済」に魅力を感じる人も少なくないかと思いますが、一般的には返済計画の立てやすさから毎月の返済額が変わらない「元利均等返済」が選ばれる傾向にあります。
元利均等返済
毎月の返済額が変わらない
元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法。
メリット
返済額が一定のため、将来の家計収支が予想しやすくなる。
元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができる。
デメリット
元金均等返済にくらべ、総返済額が多くなる。
元金均等返済
元金の返済額が一定
元金を返済期間で均等に割り、残高に応じて利息を計算し、毎月の返済額を算出する返済方法。
メリット
返済額は返済期間に応じて少なくなる。
元利均等返済に比べて、総返済額を少なくすることができる。
デメリット
返済開始当初の返済額多く、返済負担が大きい。
借入時に必要な収入も高くなるため、借入可能額が少なくなる場合がある。
諸費用を考える
住宅ローンを借りる場合、物件価格以外にも諸費用がかかります。住宅ローンにかかる主な諸経費として、以下のようなものが挙げられます。
・住宅ローンの事務手数料
・保証会社への保証料
・登記関連費用
・印紙税
・火災保険料・地震保険料
これらの諸経費は金融機関やローンの種類によっても異なるので、事前に確認しておくようにしましょう。一般的には物件価格の5～10％程度の金額が必要といわれており、3,000万円の物件なら300万円程度の諸費用を見込んでおく必要があります。
団体信用生命保険を考える
前回の記事でも少し取り上げました団体信用生命保険。
多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団信へ加入することを条件としています。団信とは「団体信用生命保険」のことで、契約者が万が一の状態となったときに、生命保険会社が契約者に代わって、住宅ローンを返済する制度です。
一般的な団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれているため、契約者が負担することはありません。金融機関によっては金利を上乗せすることにより、がん保障・生活習慣病保障・三大疾病保障などの特約を追加できるため、内容についても検討しましょう。
団信は生命保険の一種なので、契約時には健康状態について告知義務があります。持病や健康状態によっては団信に加入できない可能性があることも理解しておきましょう。加入できなかった場合、団信の加入義務がないフラット35を利用する手もあります。
また、契約前には免責事項（どういった際に保険金が支払われないのか）だけでなく、いつ、どんなときに、いくらまで保障されるのかといった保障内容もしっかりと確認するようにしてください。
まとめ（我が家の選択）
どのような住宅ローンがベストなのかは、利用者によって異なります。住宅ローン選びでは、金利のタイプや借入先のほかにも、諸費用や団信なども踏まえたうえで、無理なく返済できるものを選びましょう！
ちなみにやすPたちは、
１．変動金利型
２．地元の地方銀行
３．元利均等返済
４．諸費用はもろもろ
５．団体信用生命保険はがん保障特約をつけました。
という感じで選択しました^^
以上で今回のお話は終わり！
次回の記事もお楽しみに！！
